Sabías que en El Salvador existe un marco normativo específico que regula el régimen de propiedad inmobiliaria por pisos y apartamentos, estableciendo las bases jurídicas para la organización, administración, conservación, uso y funcionamiento de los inmuebles sometidos a este régimen. Esta regulación busca armonizar el ejercicio del derecho de propiedad individual sobre cada unidad inmobiliaria con los derechos y obligaciones que corresponden a la comunidad de propietarios respecto de los bienes, áreas e instalaciones de uso común.
¿Cuáles son las consecuencias por la falta del Reglamento de Administración del Condominio?
La falta del Reglamento de Administración puede generar diversas dificultades, entre ellas:
- Cuestionamiento de la legitimidad de determinadas decisiones de la administración.
- Dificultades para determinar cómo deben distribuirse y cobrarse los gastos comunes.
- Conflictos respecto de las facultades del administrador.
- Problemas para determinar las reglas de convocatoria y funcionamiento de las asambleas.
- Dificultades para exigir determinadas obligaciones internas que no estén expresamente reguladas por la Ley.
- Conflictos sobre el uso de áreas comunes, especialmente cuando la Ley no establece una regla suficientemente específica.
La inexistencia del Reglamento de Administración no implica, por sí sola, la inexistencia o nulidad del régimen de propiedad inmobiliaria por pisos y apartamentos; sin embargo, constituye un incumplimiento de un requisito expresamente contemplado por el artículo 3 literal “e)” de la Ley especial, y genera un vacío normativo respecto de la administración, conservación, distribución de gastos, facultades del administrador y funcionamiento de la Asamblea de Propietarios, materias que los artículos 25 y 26 encomiendan precisamente al Reglamento de Administración.
Base legal
El Reglamento de Administración original lo formula el propietario del edificio o la sociedad desarrolladora, y debe constar en escritura pública.
Una vez constituido el régimen, el artículo 25 establece que la Asamblea de Propietarios puede:
- Introducir reformas al Reglamento; o
- Incluso dictar un nuevo Reglamento en sustitución del anterior.
Y el artículo 27 establece que esas reformas o el nuevo Reglamento deben ser aprobados por la Asamblea con una mayoría de tres cuartas partes de los propietarios que representen las viviendas unifamiliares, además, al menos tres cuartas partes del valor del edificio, y deben constar en escritura pública otorgada por el representante o representantes que designe la Asamblea General de Propietarios.
¿Qué sucede si la sociedad desarrolladora nunca otorgó ese Reglamento y actualmente todos los apartamentos ya pertenecen a distintos propietarios ?
Lo que se recomienda, es lo siguiente:
- La Asamblea General de Propietarios puede acordar la elaboración de un Reglamento de Administración.
- Debe aprobarse con la mayoría especial que establece el art. 27: 3/4 de los propietarios que representen al menos 3/4 del valor del edificio.
- Luego debe otorgarse en escritura pública, por el representante o representantes que la Asamblea designe.
- Finalmente, al obtener el Reglamento de Administración, este se presenta al Registro correspondiente para efectos de depósito.
Por tanto, si nunca existió un Reglamento de Administración, la vía jurídicamente más adecuada es que los propietarios actuales, reunidos en Asamblea General, subsanen dicha omisión mediante la elaboración, aprobación y otorgamiento del Reglamento, en lugar de pretender que este sea otorgado unilateralmente por uno de los propietarios.
Contenido que debe llevar el reglamento
En términos generales, el Reglamento de Administración deberá contener, entre otras, disposiciones relacionadas con los siguientes aspectos:
- Identificación y descripción del inmueble, así como de las unidades inmobiliarias que lo conforman y de los bienes y áreas destinadas al uso común.
- Derechos y obligaciones de los propietarios o condóminos, estableciendo las facultades que corresponden a cada titular respecto de su unidad inmobiliaria y respecto de los bienes comunes.
- Normas de convivencia, destinadas a garantizar el respeto entre los propietarios, ocupantes, visitantes y demás personas que hagan uso del inmueble.
- Regulación del uso de las áreas comunes, estableciendo las condiciones y limitaciones para su utilización, conservación y mantenimiento.
- Distribución de los gastos comunes, determinando la forma en que deberán ser asumidos por los propietarios y los mecanismos para su recaudación, administración y control.
- Mantenimiento, conservación y reparación del inmueble, incluyendo las disposiciones relativas a las reparaciones ordinarias y extraordinarias que sean necesarias para preservar las condiciones de seguridad y funcionamiento del inmueble.
- Régimen de administración, estableciendo la organización, funciones, facultades y responsabilidades de los órganos encargados de administrar el inmueble.|
- Convocatoria y funcionamiento de la Asamblea General de Propietarios, determinando la forma de convocatoria, celebración de reuniones, quórum, adopción de acuerdos y demás formalidades correspondientes.
- Regulación de modificaciones, remodelaciones u obras que pretendan realizarse dentro de las unidades inmobiliarias cuando estas puedan afectar elementos estructurales, instalaciones, fachadas o bienes de uso común.
- Uso de estacionamientos, accesos, pasillos, escaleras, ascensores y demás instalaciones comunes, estableciendo las condiciones necesarias para garantizar su utilización adecuada.
- Prohibiciones y restricciones, orientadas a evitar actividades que puedan afectar la seguridad, tranquilidad, salubridad, estructura o valor del inmueble, o que puedan ocasionar perjuicio a los demás propietarios.
- Procedimientos para la solución de conflictos, estableciendo, en la medida permitida por la legislación aplicable, mecanismos internos para procurar la solución de controversias que puedan surgir entre los propietarios o entre éstos y los órganos de administración.
- Régimen aplicable ante el incumplimiento de las disposiciones del Reglamento, determinando las medidas o consecuencias que legalmente puedan aplicarse frente a la inobservancia de las obligaciones establecidas
¿Cuáles son los beneficios al obtener el Reglamento de Administración del Condominio?
La existencia de dicho reglamento resulta indispensable para garantizar una adecuada convivencia entre los propietarios, poseedores y demás ocupantes del inmueble, puesto que permite establecer de manera clara y precisa los derechos, obligaciones, prohibiciones y responsabilidades que corresponden a cada uno de los condóminos. Asimismo, constituye un mecanismo destinado a preservar el orden, la seguridad, la salubridad, la tranquilidad y el adecuado aprovechamiento de las instalaciones y espacios comunes, procurando que el ejercicio del derecho de propiedad de cada titular no perjudique los derechos e intereses legítimos de los demás propietarios.
En ese sentido, el Reglamento de Administración permite establecer disposiciones relativas al uso y disfrute de las áreas comunes, mantenimiento y conservación del inmueble, distribución y pago de los gastos comunes, realización de reparaciones, ejecución de obras o modificaciones en las unidades inmobiliarias, utilización de estacionamientos y demás espacios destinados al uso colectivo, así como las normas de convivencia que deberán observarse dentro del inmueble.
La Asamblea General de Propietarios constituye el órgano competente para conocer, discutir, aprobar y, cuando corresponda, modificar el Reglamento de Administración, de conformidad con las disposiciones legales aplicables y con las reglas establecidas para la adopción de acuerdos dentro del régimen de propiedad horizontal o vertical. Para tales efectos, deberá realizarse la respectiva convocatoria a los propietarios, indicando de manera clara el objeto de la reunión y los asuntos que serán sometidos a consideración de la Asamblea.
En dicha Asamblea participarán los propietarios de las distintas unidades inmobiliarias que conforman el edificio o inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal o vertical, quienes podrán deliberar sobre las disposiciones que deberán regir la administración y convivencia dentro del inmueble. En consecuencia, la aprobación del Reglamento deberá realizarse observando las formalidades, quórum y mayorías exigidas por la normativa aplicable y, en su caso, por el instrumento constitutivo del régimen.
El Reglamento de Administración deberá procurar que exista un equilibrio entre el ejercicio individual del derecho de propiedad y la necesidad de garantizar el adecuado funcionamiento de la comunidad de propietarios. Por ello, sus disposiciones deberán encontrarse redactadas de manera clara, precisa y objetiva, evitando establecer restricciones que excedan las facultades reconocidas legalmente a los propietarios y procurando que las obligaciones impuestas sean proporcionales a la finalidad de preservar el inmueble y garantizar una adecuada convivencia.
De igual manera, el Reglamento deberá establecer los mecanismos mediante los cuales se llevará a cabo la administración del inmueble, determinando las facultades y obligaciones de los órganos encargados de dicha administración, así como los procedimientos para la adopción y ejecución de acuerdos, el control de los gastos comunes y la conservación de los bienes y áreas comunes.
En LEGAL SPOT contamos con amplia experiencia en Derecho Inmobiliario, así como en la gestión de trámites administrativos ante las áreas de Catastro y el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas correspondiente. Este tipo de procedimientos requiere un análisis jurídico y registral exhaustivo, así como una investigación detallada de los antecedentes del inmueble, con el propósito de identificar y brindar soluciones adecuadas a las distintas situaciones de carácter inmobiliario que puedan presentarse.
Con mucho gusto les atenderemos.
